רפובליקת קפריסין היא מדינת אי השוכנת במזרח הים התיכון, מהווה את אחת מנקודות המפגש החשובות בין אירופה, אסיה ואפריקה. בירתה היא ניקוסיה, עיר ייחודית בכך שהיא הבירה היחידה באירופה שחצויה לשניים חלק דרומי יווני וחלק צפוני טורקי המופרדים באמצעות "הקו הירוק" שנמצא תחת פיקוח האו״ם.
בעוד שהחלק הדרומי מוכר בינלאומית כמדינה ריבונית, החלק הצפוני נתון לשליטת "הרפובליקה הטורקית של צפון קפריסין" שאינה מוכרת על ידי הקהילה הבינלאומית.
קפריסין היוונית היא חברה מלאה באיחוד האירופי מאז מאי 2004, בשנת 2008 אימצה באופן רשמי את מטבע האירו כמטבע הרשמי שלה. צעד זה העניק לה יציבות כלכלית והפך אותה לחלק בלתי נפרד מהמערכת הפיננסית והכלכלית של אירופה.
בבחינת נתונים גיאוגרפיים ודמוגרפיים, קפריסין משתרעת על פני שטח של כ 9,253 קמ"ר, מה שהופך אותה לאי השלישי בגודלו בים התיכון אחרי סיציליה וסרדיניה.
האוכלוסייה מונה כ 930 אלף תושבים (נכון לסוף שנת 2024), רובם דוברי יוונית, לצד מיעוטים דוברי טורקית ואנגלית עובדה זו הופכת אותה למדינה נגישה במיוחד למשקיעים זרים ותיירים ובמיוחד לישראלים שמחפשים דירה להשקעה או דירה לנופש קרוב ובטח לישראל.
אז מי זאת קפריסין היוונית מכל ההיבטים למשקיעים וגם לאלה שרק רוצים לרכוש דירה או וילה לנופש?
ההיבט הכלכלי – תמונת מצב 2024-2025
בשנת 2024 סיימה קפריסין עם עודף תקציבי מרשים של כ־4.3% מהתוצר, מה שמעיד על ניהול כלכלי יציב. ב־2025 צופים עודף קטן יותר של כ־3.5%, אך עדיין מדובר במצב חיובי ובריא. החוב הלאומי ירד לכ־65% מהתוצר, נתון נחשב טוב ביחס למדינות אחרות באזור.
ה־IMF ( קרן המטבע הבינלאומית, ארגון עולמי המסייע למדינות לשמור על יציבות כלכלית, מלווה כספים בעת משבר ומספק תחזיות וייעוץ כלכלי. ) מעריך שהצמיחה ב־2025 תעמוד על כ־2.5% ובטווח הבינוני היא תישאר סביב 3%. התחזית מדגישה שהכלכלה מתקדמת בקצב מתון אך בטוח.
גם חברות דירוג האשראי מזהות את היציבות: סוכנות פיץ' העלתה את דירוג האשראי של קפריסין ל־BBB+, מה שמאותת למשקיעים על אמינות כלכלית גבוהה.
בנוסף, קפריסין משקיעה רבות בתחום הדיגיטלי פריסת רשתות אינטרנט מהירות במיוחד (ג'יגה־ביט) מתקדמת בקצב מהיר. יחד עם זאת, היא עדיין מתמודדת עם פערי מיומנויות בתחום הדיגיטלי בקרב האוכלוסייה, מה שמאתגר את קצב האימוץ של טכנולוגיות חדשות.
היבט תיירותי קפריסין היוונית – מנוע צמיחה מרכזי
- שיאים עדכניים של תיירים – 4.04 מיליון תיירים בשנת -2024 (עלייה של 5.1% לעומת 2023).
- אתגרים של שנת 2024–2025 – בגלל כמות משקעים נמוכה ומחסור במים הממשלה מממנת מתקני התפלה בבתי מלון כדי להגן על עונת התיירות. (כאשר תיירות מהווה 13.5% מהתמ״ג).
גיאוגרפיה, אקלים ותשתיות תחבורה
- אקלים בקפריסין היוונית הינו ים־תיכוני מאופיין בקיץ חם ויבש, חורף מתון. (רלוונטי לפיתוח נופש ולאנרגיה סולארית).
- נמלי תעופה בקפריסין היוונית – לרנקה (בינ״ל עיקרי) ופאפוס (תיירות, כבישים באיכות טובה ונהיגה בצד שמאל (מורשת בריטית).
משטר, משפט ומנהל בקפריסין היוונית
- שיטת משטר – רפובליקה נשיאותית, משפט מושפע ממסורת ה Common Law הבריטית, במיוחד בדיני קניין ונדל״ן.
- אכיפת קניין – דגש כבד על רישום בטאבו והנפקת Title Deeds (מסמך רשמי שהונפק על ידי לשכת רישום המקרקעין במדינה המוכיח מי הוא הבעלים החוקי של הנכס או הקרקע), זהו טריגר קריטי בכל עסקת מקרקעין.
רגולציה בנדל"ן לרוכשים זרים בקפריסין היוונית
אזרחי האיחוד האירופי יכולים לרכוש נדל״ן בקפריסין ללא מגבלות משמעותיות.
מי שאינו אזרח האיחוד רשאי לרכוש נכס, אך לרוב הדבר מחייב אישור מועצת השרים. קיימות מגבלות על מספר הנכסים או על גודל הקרקע בדרך כלל ניתן לרכוש נכס אחד או מגרש עד כ־4,000 מ"ר. בפועל מדובר בתהליך מנהלי יחסית, כל עוד המשקיע פועל בתום לב.
בדיקות חיוניות לפני רכישה
לפני רכישת קרקע או נכס חשוב לבצע מספר בדיקות:
- בדיקת טאבו כדי לוודא בעלות נקייה ללא שעבודים.
- בדיקת ייעוד תכנוני (מגורים, תיירות, מסחר), זכויות בנייה ואחוזי כיסוי.
- בדיקת חיבור לתשתיות – מים, חשמל ודרכי גישה.
- בדיקה אם קיימים היתרי בנייה או אפשרות לקבל היתרים עתידיים.
- סקירת הסכמי קבלנות ועמידה בתקני הבנייה המקומיים.
- לוודא שקיים או מונפק Title Deed (טאבו רשמי).
מקובל לבצע את כל התהליך בליווי עורך דין מקומי.
מיסוי רלוונטי למשקיעים בקפריסין היוונית
כמעט בכל עסקאות הנדל"ן בקפריסין היוונית חל מע״מ (VAT) בשיעור של 19%. בעסקאות מסוימות המע״מ מחליף את מסי ההעברה , כלומר אם מדובר בנכס שבו לא חל מע״מ (למשל נכס יד שנייה), אז הקונה צריך לשלם Transfer Fee, כלומר מסי העברה למדינה.
המס הזה מחושב לפי מדרגות (כמו מס הכנסה), כך שככל שהנכס יקר יותר, שיעור המס על החלק הגבוה יותר של העסקה עולה.
בנוסף קיים מס בולים על חוזים מעל סכום מסוים, וכן תשלום שכר טרחת עו״ד ונוטריון.
מס החברות בקפריסין עומד על 12.5%, אחד הנמוכים באירופה, מה שהופך את המדינה אטרקטיבית למשקיעים זרים.
איזה מסלולי תושבות למשקיעים בקפריסין היוונית?
משקיעים זרים יכולים לקבל תושבות קבע, המכונה לעיתים “Golden Visa”, בהשקעה של כ־300,000 אירו בנדל״ן, במניות או בקרנות.
בנוסף נדרש להוכיח הכנסה שנתית (בדרך כלל כ־50,000 אירו למשפחה). בפרויקטים למגורים יש להראות כי המקורות הכספיים מגיעים מחוץ לקפריסין. חשוב להתעדכן בנהלים העדכניים מאחר שהם עשויים להשתנות.
הכי חשוב!!! קשרים עם ישראל
קפריסין נמצאת במרחק של כ־45 עד 60 דקות טיסה בלבד, עם קווי טיסה ישירים מישראל.
קיימים שיתופי פעולה הדוקים בתחומי האנרגיה והתיירות, והון ישראלי פעיל במיוחד בערים לרנקה, איה נאפה ופרוטארס. נוכחות זו גורמת לביקוש ברכישת נכסים לנופש ולהשקעה באזורים אלה.
מה התשואות האפשריות בנדל״ן?
דירות מגורים להשכרה בלרנקה או ניקוסיה מניבות לרוב תשואה שנתית של כ־5% עד 7% ברוטו, בהתאם למיקום ולאיכות הנכס.
באזורים תיירותיים כמו איה נאפה ופרוטארס, וילות ודירות נופש יכולות להגיע לתשואה של 8%–12% בעונות התיירות, בתנאי שהן מנוהלות היטב ומחזיקות ברישוי מתאים להשכרות קצרות טווח.
* הנתונים מגובים בעלייה מתמשכת במספר התיירים שמבקרים באי.
סיכוני השקעה שכדאי לנהל
- סיכונים פוליטיים – האי מחולק לשני חלקים, אך בחלק היווני הסיכון התפעולי נחשב נמוך.
- סיכונים סביבתיים – קפריסין מתמודדת עם מחסור במים ושנות בצורת, מה שמעלה את חשיבות מתקני ההתפלה.
- סיכונים רגולטוריים – נהלים במסלולי תושבות או במיסוי נדל״ן עלולים להשתנות, ולכן חשוב להתעדכן לפני רכישה.
- סיכונים ביצועיים – זמינות כוח אדם, עלויות בנייה וזמני היתרי בנייה עשויים להשפיע על רווחיות הפרויקט.
למי מתאימה קפריסין היוונית?
יזמים וקבלנים ישראלים מוצאים עניין רב בפרויקטים רוויים בלרנקה עם אפשרות להשכיר לטווח ארוך או למכור למשקיעים. במקביל, אתרי התיירות איה נאפה ופרוטארס מתאימים יותר לפרויקטים של וילות ודירות נופש יוקרתיות.
למשקיעים פסיביים, קפריסין מציעה אפשרות לרכישת דירות חדשות בערים הפעילות או וילות ליד הים, עם ניהול מקצועי של השכרות ותשואות יציבות לאורך זמן.
רוצים להשקיע בקפריסין? קראו על תהליך רכישת נכס בקפריסין
וגם: פתיחת חשבון בנק בקפריסין
התרשמו ממגוון וילות יד 2 ומגוון דירות יד 2 בקפריסין
